その１

私も、不景気ですので、空き部屋でも、
活用できないものかと、ネットを見ていましたら、
色々なサービスがあるものですね、
その中に、こんなものもありました。
何かの参考になればと思います。

賃貸住宅入居希望者紹介サービス
http://hb5.seikyou.ne.jp/home/biwako-interval/0h …

参考URL：http://hb5.seikyou.ne.jp/home/biwako-interval/0hud/tin/owner/

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その２

最近は、インターネットで物件を絞り込んで、不動産会社へ行くケ
ースが増えています。

希望者がいない理由としては、

１．お客様のニーズに合っていない
２．物件が効果的に募集されていない

が考えられます。

空室を決めるには、

１．お客様を集める

業者間の募集図面配布、インターネットへの物件掲載。
なるべく物件をたくさんの人に見てもらえるようにします。

２．物件を内見した時の成約率を上げる

いくらお客様が物件を見ても、申込みをもらえなければ元も子もあ
りません。

物件を常に清潔にしておく。共用廊下やゴミ置き場の清掃。室内の
清掃（ホコリ・ニオイなど）

お客様のニーズにあった部屋を提供する。

古い物件でも、お客様のニーズはあります。がんばってください。

http://seminar.apamanlab.com/

空室対策に関する基礎的なことが書いてありましたが、空室対策
一連の流れを理解するには良いかと思います。

これからは不動産会社に任せきりではなく、大家さん自身も勉強を
していく必要がありそうです・・・

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その３

ちは～　仲介業者です＾＾

sakokame74さんは認識しているかもしれませんが、今の賃貸業の現状を申しますと大家さん（賃貸人）に対し大変厳しい状況であります。
全国で1500万室の賃貸物件に1200万室は入居していますが、これは新築も含めた数字です。また相続対策等の為、新築賃貸物件は無尽に増え続けている のが現状です。古い物件はリフォーム等を含めこれまでの利益の一部を還元するつもりで投資しないとお客様（賃借人）がご入居してくれない状況になっており ます。
大家さんがおもいっきり儲かる時代すでに終わっています。どの不動産会社でも腐るほど賃貸物件はありますので昔の頭が抜けない大家さんの物件はご案内すらしない状況であります。（大家さんはご入居される方々を「お客様」と思わないといけません。）

少々厳しい言い方になってしまいました。すいません。ただこれが現状です。

不動産業者に依頼する場合ですが入居に辿り着くまでのお話をすると例えば当社では基本的に一人のお客様に３件までしか案内しません。（やる気のある不動産業者はこれに近い考え方をしているはずです）

理由は選りすぐりの３件をご案内して決まらなければお客様（賃借人）がまだ借りる気が無いと判断でき、経費を最小限に抑えることが出来るからです。

ご来店されるお客様は全員が本気と言うわけではありません。ただ不動産業者は基本的に成功報酬ですので本気でないお客様を追っても経費の無駄遣いにしかなりません。（ガソリン代・時間・人件費の無駄）

ご案内してる時点で正直、気づきます。というか会話の中でヒントを見つけ出します。こちらもプロですから。。

というわけで、大家さんの物件はその３件の中に入れてもらわないといけないのですね。（ただ家賃設定が安いだけではこの3件にはいれません。）

やる気のある不動産業者はネット広告等に投資しています。（ヤフー不動産等に物件掲載。もちろんタダではないです。）ただお客様のご来店の数は半端ではあ りません。仲介手数料以外に別途広告料や販売促進費などを支払う提案をいたしましょう。sakokame74さんの物件が案内に乗ってくるはずです。（3 件の中に入ってくるはずです）ここは重要です。

言うまでも無く家賃設定も近隣の状況に合わせましょう。不動産会社が案内しやすい様にもしてください。（不動産会社に鍵を預けたり、メーターボックスなど現地に鍵を置いて直ぐ案内の連絡が来ても対応できるようにしておきましょう）

古くても入っている大家さんの物件のお話をするとリフォームや設備の新設（TV付モニタやウォシュレット）をかかしません。入居者の為にセコム導入までし た大家さんもいらっしゃいます。（初期費用・月費用全額大家持ち・入居者が言い出したわけではなく大家さんが提案してきました。）これは税金対策も兼ねて しています。また充分な広告料の提案もしてくださいます。築25年のマンション一棟10室、貸シャッター付ガレージ40戸全部満室です。

案内に乗らなければ成約はありません。
(1)リフォーム等の物件に対する充分な投資
(2)不動産会社選び
(3)広告料等の提案
(4)家賃設定
(5)鍵の用意
この事項に気をつけて賃貸業を成功させてください！

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その４

大家が直接自社物件の情報を掲載することによって、大家と借主の直接契約を目指しているサイトです。

ダイレクトアクセス
http://www.directa.jp/

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 その５

 まず、アパート経営についての書籍を何冊か目を通してみると
良いかと思います。昨今、この手のノウハウを公開している方々が
非常に多く参考になる事も多いかと思います。
アパート経営のブログやメルマガなんかもありますよ。

その上で、ご自分が取り入れられる事を導入していくのが良いのかと。

ネット掲載も無駄ではないかと思いますが、個人的には
不動産屋さんとの関係が一番大切だと思います。
ネットは、不動産屋が集客つまり、来店してもらうまでの手段で
それだけで物件が決まるわけではありません。
来店後にどの物件に案内し、成約まで持ち込んでもらうかは
業者さんの力によるものは大きいと思います。

ちなみに、成約時の広告料は払ってますか？
営業さんに心づけも効くかもしれませんよ。
リフォームや賃料設定、設備などはバランス取れてますか？

決まらない物件はないと思いますよ。

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その６

大家さんが個人でHPや住宅情報誌等に直接依頼し、掲載は難しいでしょう。
不動産屋をいくつも掛け持ちで依頼しましょう。
やはり大手アパマンショップ、ホームメイト、ミニミニに依頼が早いでしょう。
個人で積極的にとなると、ベランダに空き室ありの看板を掲示することでしょうか？
雑誌掲載は依頼して二週間後に掲載で、費用も結構かかります。
タイミングもありますので年明けまですこし我慢ですね。